たとえば、40坪の土地があるとしましょう。自分の土地だからといって、敷地全部を使って自由に家を建てて良いわけではありません。「その土地に、どれ位の建物を建てて良いか」は、建築基準法で規定されています。そして建ぺい率と容積率が、建てられる建物の大きさを決める基準。土地を購入する際は、必ず確認しておきましょう。
建ぺい率と容積率とは？
土地の大きさ（面積）が同じでも、場所によって建てられる建物の大きさが違います。
なぜかというと、土地には用途地域という定めがあります。
これは地域ごとに用途を分けることで調和のとれた街づくりを実現する目的があります。例えば、工業地帯のど真ん中に家が建てられても、おそらく誰も住みたいとは思いませんよね？
ですから工業地帯は郊外へ。反対に人で賑わう駅前エリアは商業ビルや飲食店あるいはマンション建設用地などが向いています。
この様に適正を考えて行政庁が建築用途をエリア毎に指定します。
その建築用途を踏まえて建ぺい率や容積率が決定され、エリアによって異なるからです。
建ぺい率
土地を真上から見たとき、敷地面積に対して建物が占める割合を建ぺい率と言います。もし「建ぺい率60％」と書いてあったら、敷地面積の60％まで建物を建てて良いということ。
「土地を真上から見たとき」と条件がつくのは、もし1階よりも2階の方が大きければ2階の面積が建ぺい率の対象となるという意味です。建ぺい率は、用途地域によって30%、40％、50％、60％、80％といったように変わっていきます。
住宅環境で考えると、建ぺい率が小さいほど建物と建物の感覚が広くて閑静、建ぺい率が大きいほど建物が混み合ってにぎやかということが言えるでしょう。
容積率
容積率とは、「敷地面積に対する延床面積の割合」。延床面積とは、建物の各階の床面積の合計です。もし「容積率100％」とあったら、敷地面積と同じだけ床を作って良いということです。
建ぺい率と違い、容積率は用途地域によって大きな差があるという特徴があります。一般的な住宅用地として定められる用途地域では第一種、第二種低層住居専用地域では50％、60％、80％、100％、150％、200％という容積率がある一方で、商業地域では200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％、900％、1000％、1100％、1200％、1300％という場所があります。容積率によってどれだけの床面積の家が建てられるか変わってきます。
ただし、住宅用途に限ればおおよそ100％～200％程度がほとんどです。それ以上大きな数値の地域というのは駅前の商業地域などに限られるでしょう。
建ぺい率や容積率を破って家を建てるとどうなってしまう？
新築の場合、建ぺい率や容積率を破った建築計画は、工事開始前に行う確認申請で許可が下りません。つまり家が建てられないということ。確認申請を行わなかったり、申請が通った後で図面と異なる家を建てたりした場合は、「違法建築」になり罰則規定があります。
違法建築には銀行が融資を行わないので、住宅ローンを組むことができません。加えて資産評価も低くなり、売却する際も価格がかなり低くなることが想定されます。
建ぺい率と容積率の計算方法
それでは具体的に、建ぺい率と容積率に沿って、どれ位の家が建てられるかシミュレーションしてみましょう。例えば、「土地80㎡：建ぺい率60％」の場合は80㎡×0.6ですので、48㎡が、建物を建てて良い面積になります。では48㎡以内なら、何階建てでも良いかというとそうではありません。何階建てかを規定するのが、容積率になります。
「土地80㎡：建ぺい率60％」の土地が「容積率100％」なら、延床面積は80㎡。建築面積が48㎡ですから、2階建てにしてもう32㎡分の床を作ることができます。さらに、建ぺい率や容積率には「緩和規定」がいくつか設けられているので、その辺りは設計を依頼する際によく確認をしましょう。
＜緩和規定の例＞
- 軒、ひさしは突端から1mまでは建築面積に算入しない。
- 延床面積の1／5までの車庫は容積率に算入しない。
建ぺい率と容積率は、家の環境や建物の大きさに関わる重要なポイントです。土地を購入する際は、この2つをしっかり確認して検討しましょう。
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